住宅ローン比較!住宅ローンを組む前に覚えておきたい5つの基礎知識

住宅ローン比較

画像は実際に新生銀行から届いた住宅ローンの返済表です。

僕のローン返済もかなり後半になりましたが、毎月の返済額の1割程度は利子を支払っていることになります。そんなリアルな情報ってなかなかネットにころがってないので、実際に住宅ローンに苦しめられた僕から皆さんに、「僕はこんなことで後悔したので、皆さんには後悔しないで欲しい」という思いを込めて、住宅ローンをこれから借りる人向けにわかる範囲の説明をしていきます。

「35年ローン」が借金なら、「借家で今後支払う見込みのお金」も借金と同じ

住宅ローンを抱えたくないから借家に住むというお話をたまに耳にします。ただ、借家も家賃を払い続けるので、「期限の無いローン」を支払っているのと同義のように僕は感じます。

「同じ場所に一生住み続けるのはイヤ」であれば、僕は「家を買って、住み替えるなら売ればいい」と提案したいです。
なぜなら、住宅ローンなら今まで支払った分はある程度の資産になりますが、家賃を払っても何も残らないからです。
家を買って住宅ローンが終わっても、固定資産税の支払い、そして住宅の補修費用は持ち家の人だけに掛かります。なので、固定資産税+補修費用の支払いより、毎月家賃を収める方が安い(1万円未満とか?)というなら借家でもいいのかも知れませんね。

ただ、借家の怖いところは、「取り壊し」ですね。そこに住み続けるかどうかは自分で意思だけではどうにもならないのが借家の欠点でもあります。

定年退職後、いやもっと先の老人になったときを想像しましょう。果たして「家賃という重み」がどのような形で自分の生活にのしかかってくるのでしょうか。僕も定年退職が近づくに連れて、「人生どう変わっていくかわからない」というのは実感しています。少しでも負担を減らしておく、それを人生の目標にすることは、決してソンなことではありません。

家を買う気持ちがあるなら、すぐに家を買おう!

どうしても、家を買うというのは踏ん切りがつきません。そうですよね、大金払うのだから。

ただ、考えてみましょう。あなたが30年ローンを組んだときの将来を。

今すぐ住宅ローンを組んだとして、30年後のあなたはどうなってますか?あなたが結婚しているなら、自分、奥さん、お子さんの年齢を計算して、30年後にちゃんとローン完済できるでしょうか。
そう考えると、早く家を買って、早くローンを完済したいですね。

もう一つ考えたいのは、立派な家って必要なのか

僕は2,900万円の中古一戸建てを買いました。1フロア10坪の3階建てと狭い家です。

毎月の返済額は10万円、ボーナスの支払い無し、固定資産税は年に5万円です。毎月10万円なら、賃貸マンションの家賃より安いです。家自体は狭いですが、ローンと同額で借りられる賃貸マンションの倍は広いです。15年住んだので築30年の家、今までのリフォームに掛けた金額は300万円です。屋根は全部取り替え、壁は塗り替え、キッチンはシステムキッチン、トイレも取り替えです。住宅購入時の手数料、リフォーム代、住宅購入費すべて込みで3,500万円になります。

こんなボロい家でも不便無く住めます。
家にお金を掛けないだけ、家族旅行や趣味にお金を掛けれています。子供の教育費もなんとか払えているので、仕事漬けになることなく、家族との時間も多く取れています。

どうでしょ?家を買う前に、「立派な家、ほんとに必要か」を考えてください。
お金に不自由していないならいいですが、住宅ローンと子供の教育費を捻出するために共働きして、その分家族との時間を削るのをどう思いますか?
どんな家に住んでも、家族と過ごす楽しい時間は変わりませんが、高い家に住むと家族と過ごす時間が少なくなる。それがあなたの人生にどのような影響あるか、いまいちど考えてみましょう。

新しい家ほど固定資産税は高い

ちなみに、新しい家は価値が高いので、固定資産税も高くなります。
固定資産税は「家の価値」と「土地の価値」の評価によって変わります。ちなみに我が家は一戸建てで年5万円の固定資産税を払った同じ年に、我が家よりも広いですが比較的新しいマンションの人は年23万円も固定資産税を払ったそうです。

固定資産税に年18万円の差額があるなら、この金額差が続くと、30年住んで540万円の金額差があるということです。

住宅ローンのシミュレーションをやってみよう

住宅ローンを幾ら借りたいけど、毎月幾ら返済が必要なの?を解決してくれるのが、住宅ローンの返済シミュレーションです。実際、住宅ローンの借り先を検討するのにも、A銀行とB銀行という2行を同時にシミュレーションできたりするので大変便利なサービスです。






住宅ローンを組む前に覚えておきたい5つの基礎知識

では、実際に住宅ローンを組む前に覚えておきたい5つの基礎知識を順に見て行きましょう。

1)金利0.1%の違いは総額50万円の金額差になることも!

住宅ローンは数千万円であるからこそ、金利0。1%の違いでも、金額に換算すると大きな違いです。金利が0。1%低い住宅ローンを選ぶだけで、最終的な支払い金額に50万円以上の差がつくこともあります。

2)毎月の返済額、はじめのうちは半分が利息!

毎月の返済額の内訳って、「元本」と「利息」に分かれているのをご存知でしょうか。
月が経過する度に「元本」と「利息」の割合が変わってきますが、はじめの月は10万円のうちの5万円近くが利息になることもあります。要するに、3,000万円借りたうちの5万円しか返せてなく、5万円は銀行の儲けとなる利息を支払っているのです。

月を追うごとに「利息」の割合が減って、トップ画像のように残り400万円くらいになると、利息が9万6千円のうち6千円と、かなり少なくなるのです。

3)ボーナス併用せず、ボーナスで繰上返済しよう!

住宅ローンは「毎月支払い」タイプか、「毎月+ボーナス併用支払い」の2通りあります。可能な限りボーナス併用はやめましょい。なぜなら、ボーナス併用のほうが最終的な支払額が高くなるからです。
そもそもボーナス併用の方が早く支払いが済みます。だけど、ボーナス併用の代わりに「ボーナスで繰上返済」しても、ボーナス併用と同じ支払い期間にすることは可能です。

そもそもボーナス併用とした場合、ボーナスでの支払い金額で利息も一緒に払うというソンをしてますが、「ボーナスで繰上返済」した場合は「元金のみ」を返済するので、余計な利息は掛からないことになります。

4)繰上返済に手数料が掛からない銀行を選ぶこと!

繰上返済に手数料を取る銀行があります。
最近ではかなり手数料を取る銀行も少なくなった気がしますが、以前僕が借りていた銀行は、繰上返済手数料として5千円も取られたことがあります。その銀行からローンの借り換えしたのが新生銀行ですが、新生銀行は繰上返済手数料は無料で、かつ1円ずつ毎日返済することも可能です。

なので、「今月4千円余ったから4千円だけ繰上返済しよ」という手軽な繰上返済が可能なところが大変便利です。

5)金利は一番安い変動金利でよい!

住宅ローンで一番迷うのが「変動金利と固定金利、どちらを選ぶか」でしょう。
僕は実際、変動金利でずっと契約しており、1.2%〜1.6%の金利が10年程度続いています。

では、固定金利を選ぶときってどんなときなのでしょう。

例えば、2.5%で10年固定の金利を選択した場合、10年間ずっと2.5%の金利です。その10年間に変動金利が2.5%を超えなければ、もちろん変動金利がお得なわけです。

2015年、今の世の中ってどうでしょう。変動金利が急に上昇することは現実的にあり得るのでしょうか。

答えは僕もわかりませんが、バブルが再来しない限り、急な金利上昇はあり得ないと感じます。従って、変動金利を選んでもソンすることは無い気がします。

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